Immobilienkredit

Immobilienkredite sind unverzichtbar, wenn es darum geht, ein Eigenheim zu erwerben: Ohne Hilfe der Bank lassen sich die erforderlichen Geldmittel in den seltensten Fällen aufbringen. Hypothekenfinanzierungen belaufen sich meist auf Beträge im sechsstelligen Bereich und werden über Zeiträume von 10 bis hin zu 35 Jahren getilgt.

Die Eigenheimfinanzierung gehört zu den größten wirtschaftlichen Herausforderungen überhaupt. Nicht zuletzt deshalb sollte im Vorfeld einer Immobilienfinanzierung eine sorgfältige Kalkulation erfolgen. Darüber hinaus gilt es, alle Varianten von Immobilienkrediten in Betracht zu ziehen. Zudem sollten die Konditionen möglichst vieler Banken miteinander verglichen werden – schon kleinste Zinsdifferenzen können Zusatzkosten bzw. eine Zusatzersparnis im Umfang von mehreren tausend Euro bedeutet.

Immobilienkredit: Pro und Kontra Zinsfestschreibung

Kreditnehmer können bei ihrer Immobilienfinanzierung zwischen Krediten mit variabler Verzinsung und solchen mit einer Zinsfestschreibung wählen. Wird ein Darlehen mit variabler Verzinsung gewählt, wird der Zinssatz des Immobilienkredits laufend an die Zinsentwicklung des Kapitalmarktes angepasst. Dies erfolgt in der Regel auf der Grundlage eines Referenzzinssatzes, wie dem EURIBOR. Steigt dieser um einen Prozentpunkt an, verteuert sich auch der Kreditzins um ein Prozent.

Variable Kredite bergen das Risiko eines um einigesen Kostenanstiegs im Tilgungsverlauf. Die künftige Entwicklung der Marktzinsen ist nicht vorhersehbar. Ein um einigeser Anstieg der Zinsen kann im schlimmsten Fall zu einer existenziellen Bedrohung werden. Besonders im Frühstadium der Tilgung sind Zinsanhebungen sehr gefährlich, weil dann der größte Teil des Kapitaldienstes aus Zinsen und nur ein kleiner Teil aus Tilgungsleistungen besteht und der Zinsanstieg besonders stark auf die Monatsrate durchschlägt, wenn nicht der Tilgungszeitraum um einiges verlängert wird.

Wer dieses Risiko nicht eingehen möchte, muss mit der Bank eine Zinsfestschreibung vereinbaren. Diese garantiert, dass der Zinssatz des Kredites sich für die Laufzeit der vereinbarten Zinsbindung nicht ändert. Für die Zinsfestschreibung muss ein Aufschlag auf den Zinssatz gezahlt werden, der als Versicherungsprämie interpretiert werden kann. Die Zinsfestschreibung macht Kreditnehmer unabhängig von der Zinsentwicklung am Kapitalmarkt und gibt viel Sicherheit.

Nicht immer aber ist eine Zinsentwicklung uneingeschränkt zu empfehlen: Wer in einer Hochzinsphase mit seiner Finanzierung beginnt, zementiert durch die Vereinbarung schlechte Konditionen für eine lange Zeit und zahlt letztlich mehr.

Was kosten Sondertilgungen?

Beim Vergleich verschiedener Immobilienkredite sollten angehende Eigentümer nicht nur auf den Zinssatz, sondern unbedingt auch auf die Kosten für Sondertilgungen während der Laufzeit achten. Das gilt speziell für Darlehen mit Zinsfestschreibung –variabel verzinste Darlehen können immer dann gekündigt werden, wenn eine Anpassung des Zinssatzes seitens der Bank erfolgt.

Kredite mit Zinsfestschreibung können – sofern der Darlehensvertrag nichts anderes vorsieht – nur dann erstmal nach zehn Jahren gekündigt werden, wenn die Zinsbindung länger als zehn Jahre läuft. Deshalb ist es wichtig, dass auf vertraglicher Grundlage die Möglichkeit besteht, den Kredit vor Fälligkeit ganz oder in Teilen zurückzuzahlen. Sehr wichtig sind in diesem Zusammenhang die Kosten, die im Zuge einer Sondertilgung entstehen: Idealerweise fallen keine an. Wenn doch, sollten sie sich transparent gestalten und jederzeit nachvollziehbar sein.

Im Zuge der Finanzierungsplanung sollte auch die Möglichkeit geprüft werden, staatlich geförderte Immobilienkredite in Anspruch zu nehmen. Dazu können Darlehen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau ebenso dienen wie Kredite, die mit der Riester-Zulage gefördert werden.